São Paulo oferta 60 mil imóveis novos à venda, segundo pesquisa do Secovi-SP. Unidades habitacionais, direito urbanístico, vagas de garagem e incentivos construtivos são destaque.
Um levantamento recente apontou uma vasta seleção de aproximadamente 60 mil imóveis novos à venda em São Paulo, de acordo com dados da Pesquisa Secovi-SP do Mercado Imobiliário (PMI). A maioria dessas opções, cerca de 67%, apresentam uma metragem abaixo de 45m², sendo 48% com área de 30 a 45 m² e 19% com menos de 30 m². Por outro lado, apenas 1% (equivalente a 1080 imóveis) possui mais de 180 m². Todos os imóveis lançados nos últimos 36 meses foram considerados no estudo, que revelou uma ampla gama de escolhas para os potenciais compradores no mercado.
Os apartamentos representam a maior parte das unidades disponíveis para compra, com tamanhos variados e opções de diferentes faixas de preço. Além disso, a diversidade de características e localizações dos imóveis novos disponíveis na região metropolitana de São Paulo oferece aos interessados inúmeras possibilidades de escolha. É importante avaliar bem as opções antes de tomar uma decisão, considerando não apenas o tamanho do imóvel, mas também a infraestrutura do condomínio e a proximidade de serviços essenciais.
Minha Casa, Minha Vida e seus impactos nos imóveis
Todos os apartamentos que se enquadram no Minha Casa, Minha Vida estão enquadradas neste recorte’, argumenta Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP. ‘Também é importante considerar o preço. As unidades menores, por mais valorizada que seja a região, são mais baratas e, portanto, geram uma demanda maior.
Há, ainda, o mecanismo do Plano Diretor de 2014, que praticamente induzia os incorporadores a construir unidades sem vagas de garagem para que elas fossem ‘emprestadas’ aos imóveis maiores’, complementa. A advogada especializada em Direito Urbanístico, Marcella Martins Montandon, sócia do escritório Duarte Garcia, Serra Netto e Terra, corrobora a visão do economista.
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‘Até 2014 era mais barato construir unidades habitacionais com uma área de até 50m² porque o cálculo da outorga onerosa era de 0,8’, analisa. ‘Além disso, o Plano de Diretor de 2014, na tentativa de desestimular a previsão de vagas em empreendimentos localizados em áreas próximas a rede de transporte público, considerava a proporção de uma vaga por unidade habitacional como ‘não computável’.
Assim, houve um aumento expressivo de apartamentos pequenos nestes locais’, contextualiza. Publicidade + Produção de estúdios em São Paulo compensa novas demandas habitacionais Ela aponta que, na prática, os edifícios passaram a mesclar apartamentos maiores e menores com a destinação de mais de uma vaga para os maiores e nenhuma para os menores.
‘Respeitando a proporção prevista pela lei e atendendo ao perfil do consumidor nestas duas hipóteses’, entende. Na visão de Marcella, a revisão do Plano Diretor realizada em 2023 deve gerar uma mudança neste movimento. ‘A nova regra considera como áreas não computáveis a proporção de 1 vaga por unidade habitacional com área maior ou igual a 30m², ou uma vaga a cada 60m² de área privativa.
É mais próximo, inclusive, da realidade da demanda’, indica. O impacto do Minha Casa, Minha Vida A pesquisa realizada pelo Secovi-SP mostra que a maior parte dos imóveis disponíveis para venda na cidade de São Paulo não se enquadram nos requisitos do programa habitacional Minha Casa, Minha Vida.
Atualmente, 38% dos apartamentos lançados nos últimos 12 meses se encaixam no segmento econômico, enquanto os outros 62% estão em Outros Mercados, como o médio e alto padrão. Publicidade Apesar disso, a tendência é de readaptação destes números. Prova disso é que, em fevereiro, o lançamento de unidades do MCMV superou os lançamentos de Outros Mercados, sendo 63% para o MCMV.
+ Empresários acreditam que Minha Casa, Minha Vida impulsionou mercado imobiliário no final de 2023 Já entre as vendas, 53% dos imóveis comercializados na cidade de São Paulo foram via Minha Casa, Minha Vida. ‘Até o final do ano, teremos uma participação no número de unidades do MCMV maior do que de outros mercados’, conjectura Petrucci.
O economista-chefe da Secovi-SP atribui essa expectativa às mudanças promovidas no programa habitacional no último ano. ‘Por conta dessas adaptações, novas empresas se juntaram àquelas que já atuavam no setor para desenvolver empreendimentos voltados a este segmento’, aponta.
Os imóveis e a região sul de São Paulo
A zona sul abriga 34% das unidades disponíveis para venda na capital paulista, seguida pela zona oeste (24%) e pela zona leste (23%). Em contraste, o centro de São Paulo possui apenas 7% destas unidades. ‘É uma tendência do desenvolvimento imobiliário caminhar em direção ao vetor sudoeste do município’, antecipa Marcella.
‘Esta região é atrativa pela qualificada oferta de serviços (hospitais, escolas, universidades, shoppings centers) e por alguns investimentos de infraestrutura urbana ocorridos nos últimos anos, como o prolongamento da Chucri Zaidan e a obra prevista pela Operação Urbana Consorciada Água Espraiada, além das novas linhas amarela e lilás do metrô’, enumera.
+ Mobilidade impulsiona investimentos do mercado imobiliário Por outro lado, ela relata, a região central sofre com o processo de abandono desde a década de 70. ‘Com o deslocamento da centralidade econômica/financeira, houve grande esvaziamento do patrimônio construído, e, consequentemente, sua desvalorização e degradação.
Neste contexto, houve também uma menor percepção de atuação estatal, sensação de insegurança e degradação de espaços públicos’. Publicidade Para ela, a escassez de terrenos sem construção na região central da cidade e a ausência de incentivos construtivos para reformas/mudança dos prédios já construídos também impulsionam essa transição.
Marcella acredita que iniciativas estatais, como a lei da operação urbana centro e Lei de Retrofit ajudam a driblar este obstáculo. ‘Os incentivos não resolvem o problema de forma isolada, mas representam um grande passo para atrair investimento privado e moradores para a área central’, argumenta. Por outro lado, Petrucci tem uma visão diferente dos números indicados pelo estudo da Secovi-SP.
Para ele, não existe um desequilíbrio entre as regiões. ‘A baixa porcentagem de imóveis disponíveis no centro demonstra que o local tem um estoque menor do que o restante da cidade porque foram ocupados’, calcula. ‘Enquanto isso, a zona sul tem um tamanho bem maior do que o centro, por isso a oferta de imóveis também é maior’.
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Fonte: © Estadão Imóveis
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